Chat s prezidentem Notářské komory ČR: Komu přinese předkupní právo výhody a koho srazí na kolena?

Dobrý den, v případě hypotéky má banka k vaší nemovitosti zřízeno ve svůj prospěch zástavní právo. Pravidelně je k této nemovitosti zřízen i tzv. zákaz dalšího zatížení či zcizení. Bez souhlasu banky tedy takovouto nemovitost převést zpravidla nemůžete.

Dobrý den, pokud spoluvlastníte nemovitost a svůj podíl hodláte prodat, platí tu předkupní právo spoluvlastníků. Nicméně když svůj podíl chcete prodat osobě blízké, tedy sestře, tak spoluvlastník předkupní právo nemá. Osoby blízké jsou tedy spoluvlastníkům při prodeji nadřazeny.

Dobrý den pane Vondro, daň dědická byla dne 31. prosince 2013 zrušena, dědictví se nově vnímá jako bezúplatné nabytí a je podle § 4a zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů osvobozeno od daně z příjmů. Platí se pouze odměna notáři za úkony v dědickém řízení. U daru by byla situace jiná. Osvobozeni od daně z příjmu získaného darem jsou pouze (i) příbuzní v řadě přímé (rodiče, děti, vnuci…) a manželé, jakož i (ii) příbuzní v řadě pobočné, a to sourozenci, synovci, neteře, strýcové a tety, manželé dětí (zeťové a snachy), děti manžela, rodiče manžela, manželé rodičů a osoby, které s dárcem žijí nejméně po dobu jednoho roku ve společné domácnosti, a které z tohoto důvodu pečují o společnou domácnost nebo jsou na dárce odkázány výživou. Pokud tedy není dárce váš příbuzný, ani není vaší druhem či družkou, budete muset příjem získaný darem zdanit. Platí tu standardní sazba daně z příjmů, která v případě fyzických osob dělá patnáct procent. Například z darovaného domku v hodnotě milion a půl odvedete daň až ve výši 225 tisíc. U chaty za pět set tisíc odvedete na dani až 75 tisíc. Když dostanete pražský byt hodnotě sedmi milionů, činí daň již přes milion korun. Takže mnohonásobně víc, než by se zaplatilo notáři v dědickém řízení. Konkrétní výše daně se bude odvíjet od vašich celkových příjmů v daném roce, uplatnění daňových slev, odpočtů a tak dále.

Dobrý den. Ano, předkupní právo spoluvlastníků říká, že pokud spoluvlastníte v domě hromadnou garáž, ve kterém máte právo užívat jedno či více stání pro auto, musíte jej při prodeji nabídnout nejdříve spoluvlastníkům. Výjimka platí pouze při prodeji osobě blízké. Postup je tedy takový, je začnete inzerovat prodej bytu se stáním, se zájemcem sepíšete smlouvu, až pak nabídnete podíl na garáži za stejnou cenu svým sousedům-spoluvlastníkům, a když do 3 měsíců svého práva nevyužijí, byt i stání prodáte kupci, který reagoval na inzerát. Když se ale některý spoluvlastník (či více spoluvlastníků) rozhodne své právo využít, vy mu musíte svůj podíl přednostně prodat a pak již prodáváte samotný byt. Původnímu kupci tedy pak můžete učinit nabídku prodeje samotného bytu.

Dobrý den, poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí při úplatném převodu je od 1. 11. 2016 nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci, takže kupující. Pokud vám byt rodiče darují, pak je tento převod od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozen. Neplatíte ani daň z příjmu.

Dobrý den paní Jarošová, pokud jeho pozemek nebo dům nespoluvlastníte, předkupní právo zde pro Vás neplatí. Tím, že s pozemkem, o který máte zájem, pouze sousedíte, právo nevzniká.

Dobrý den, máte pravdu. Ano, díky přímým zápisům do obchodního rejstříku umí notář založit SRO za jeden den (musíte mít ale patřičné doklady, jako je např. souhlas vlastníka nemovitosti s umístěním sídla). A ani když jsme OSVČ, založení SRO to neprodlouží. Není tedy důvod vyhledávat zprostředkovatele „ready-made“ společností, ty proces pouze prodlouží a hlavně citelně prodraží.

Dobrý den. Předkupní právo spolumajitelů nemovitostí lze vymáhat zpětně soudně. Když spoluvlastník zjistí, že byl z nabídky, na kterou měl právo, vynechán a má zájem, tak může po novém majiteli chtít podíl na garážovém stání. Toto právo lze vymoci soudně a nový majitel mu garážové stání bude muset prodat za cenu, za jakou jej pořídil.

Dobrý den, agenda převodů nemovitostí, s čímž souvisí i problematika předkupního práva, je notářům velmi blízká již historicky. Často je využívána ve spojení s úschovou peněz, která je pak cenově zvýhodněna na 1/10 obvyklé výše. Dále registrujeme silný nárůst agendy zakládání společností s ručením omezeným, čímž si podnikatelé limitují riziko odpovědnosti za dluhy oproti podnikání jako OSVČ. Napomáhá tomu i skutečnost, že zápis do obchodního rejstříku lze provést přímo u notáře, a to někdy ještě v týž den. Stále je rostoucí trend sepisování závětí u notáře a uzavírání manželských a předmanželských smluv z důvodu předcházení sporům o vpořádání majetku a ochrany druhého manžela před vlastními dluhy. Využíváno je též sepisování tzv. exekučních titulů, které nahrazují někdy léta trvající soudní spory o potvrzení pohledávky.

Dobrý den, v prvé řadě je třeba říci, že za dluhy zemřelého (z jakéhokoliv titulu) odpovídají dědici ze zákona a v plné výši (pokud nevznesou tzv. výhradu soupisu). Není tedy rozhodné, zda dluh do dědictví přihlásíte či nikoliv, nebo zda jej dědici uznají nebo poořou. Samozřejmě, abyste mohla po dědicích dluh vymáhat, pak potřebujete exekuční titul, což je v tomto případě pravomocný rozsudek soudu, že vám je daná osoba povinna dluh zaplatit.

Dobrý den, ano, pokud nemáze s manželem zúžené společné jméní manželů o bankovní účty, nebo např. přímo sjednán režim tzv. oddělených jmění, pak budou i účty pozůstalého manžela zahrnuty do soupisu společného jmění manželů, které se bude v rámci řízení o pozůstalosti vypořádávat.

Dobrý den, toto je typický příklad, kde zvovuzavedené předkupní právo komplikuje prodávajícímu situaci. Sestře musíte svůj podíl nabídnout za totožných podmínek, které Vám nabízí kupec. Tzn. že smlouvu uzavřenou s kupcem musíte nejdříve poslat sestře a vyčkat 3 měsíce, jestli podíl za těchto podmínek nekoupí. Řešením je vzdání se předkupního práva ze strany sestry, příp. převod na osobu blízkou, kde se předkupní právo nevyužije.

Dobrý den, výhodnější je darování, neboť taková dispozice mezi přímými příbuznými je od daně osvobozena. Platíte pouze vypracování darovací smlouvy, pokud si ji nesepíšete sama, správní poplatek za vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí (1.000,- Kč) a ověření podpisu na darovací smlouvě (30,- Kč).

Vážená paní Březinová, strýce ani tetu nemůžete nijak nutit, aby Vám odprodali své podíly za cenu posudkovou. Máte v prvé řadě možnost požádat soud o zrušení spoluvlastnictví. V takovém případě přichází v úvahu rozdělení pozemku, přikázání věci jednomu nebo vícero spoluvlastníkům za náhradu či prodej ve veřejné dražbě a rozdělení výtěžku. Pokud byste chtěli svůj podíl odporodat, musíte jej za totožných podmínek, které vám nabízí potencionální kupující, nejdříve nabídnout strýcovi a tetě k využití jejich předkupního práva (v zásadě jim musíte dát k dispozici uzavřenou kupní smluvu se zájemcem, kde pouze anonymizujete údaje o jeho totožnosti). Na využití předkupního práva mají strýc s tetou 3 měsíce.

Vážený pane Nový, pokud nemáte s manželkou sepsanou manželskou smlouvu, která by upravovala váš manželský majetkový režim, pak to možné není a byt bude ve Vašem společném jmění manželů. Lze to však vcelku jednoduše řešit sepsáním dohody o zúžení společného jmění manželů ve formě notářského zápisu ohledně této konkrétní nemovitosti, která bude stanovit, že ji nabydete právě ve Vámi zamýšleném poměru. Sepsání notářského zápisu bude stát cca 5.000,- Kč.

Dobrý den, pokud nejde o vyřizování pozůstalosti, tak si můžete vybrat svého notáře zcela libovolně. Na webových stránkách notářské komory www.nkcr.cz můžete notáře vyhledávat podle místa kanceláře, úředních hodin, jazykových znalostí, apod.

Dobrý den, v případě, že vám již dluh vzniknul, tak je vhodnější obrátit se na advokáta, který se specializuje na spornou agendu. Také můžete zkusit některou z dluhových poraden, které Vám pomohou nastínit Vaše možnosti. Základem je však komunikace s věřitelem, protože často je pro něj výhodnější domluvit se na rozvolnění splátek či odpuštění části dluhu,než okamžitá exekuce.

Dobrý den, ano, notáři sepisují zápisy běžně i mimo kancelář a právě u závětí to bývá jeden z nejčastějších případů. Podle vyhlášky má notář v takovém případě možnost zvýšení odměny až o 100 % (sepsání závěti závěť by tak mohlo stát do 4.000,- Kč vč. DPH), příp. též náhradu za zmeškaný čas (50,- Kč bez DPH za započatou čtvrthodinu). Kontaktujte prosím notáře ve svém okolí, který Vám učiní konkrétní nabídku.

Dobrý den, notáři měli být do EET zapojeni od 1.3.2018, avšak Ústavní soud dne 15.12.2017 spuštění třetí a čtvrté etapy etapy EET, kam notáři spadají, zrušil. Příjmový doklad však notáři musí vystavit při platbě v hotovosti vždy.

Dobrý den, zde by bylo nutné vidět konkrétní ujednání Vaší kupní smlouvy. Obecně však dohoda na snížení smluvní pokuty, pokud je na ní shoda mezi poběma stranami, je možná vždy. Pokud by po vás kupující požadoval smluvní pokutu celou, můžete se obrátit na soud, který může nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu na Váš návrh snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti (§ 2051 občanského zákoníku).

Dobrý den, pozůstalostní řízení je řízením soudním. Soud pak pověřuje konkrétního notáře podle předem stanoveného rozvrhu úkony v konkrétním pozůstalostním řízení. Stejně tak, jako si nemůžete vybrat soud, u kterého budete žalovat svého dlužníka či neplatícího nájemníka, tak si ani nelze vybrat ani notáře. Tak, jako má každý svého zákonného soudce, tak má i svého notáře. Pokud máte podezření na průtahy ve svém pozůstalostním řízení, máte možnost požádat o prověření příslušný okresní soud nebo regionální notářskou komoru, jejímž je notář členem.

Dobrý den, notářská úschova je účtována podle vyhlášky ministerstva spravedlnosti. Při prodeji bytu za 1,5 mil Kč činí doměna např. 6.600,- Kč bez DPH (8.000,- Kč vč. DPH). Pokud Vám však notář sepíše i vlastní kupní smlouvu, pak činí odměna pouze 1/10 vypočtené částky, minimálně však 1.000,- (což by byl i tento případ). Navíc máte jistotu, že jsou peníze uschovány u nestrané a nezávislé třetí strany, která je pojištěna a za škodu jí způsobenou odpovídá stát.

Dobrý den, pokud vznikly pouze dvě bytové jednotky a zbytek domu tvoří jeho společné části, pak předkupní právo nevzniká. Pouze, pokud by v domě vznikl např. nebytový prostor (třeba garáž), nebo k domu patřila zahrádka či příjezdová cesta, které by měli vlastnící obou jednotek v podílovém spoluvlastnictví, pak se k nim předkupní právo vztahuje.

Dobrý den, předmanželská smlouva ošetřuje nejenom majetkové vztahy obou manželů, nýbrž řeší též odpovědnost za dluhy jednoho z nich celým společným jměním manželů. Tedy i když manželé nemají v okamžiku sňatku žádný významný majetek (což se ale samozřejmě za několik desetiletí manželství může změnit), vyplatí se o předmanželské smlouvě uvažovat např. v případě, že jeden z manželů podniká jako OSVČ či je neomezeně ručící společníkem nebo členem statutárního orgánu ve společnosti.

Dobrý den, ano, reklamace řeší § 8 notářského řádu, který stanoví, že notáři nenáleží odměna za úkon, který jeho zaviněním trpí neodstranitelnými vadami, jež mají za důsledek neplatnost právního jednání. Notáři nenáleží odměna ani za úkon, kterým odstranil jím zaviněné vady úkonu.

Dobrý den, ideálně oslovte Vaše SVJ, které Vám tuto skutečnost potvrdí. Komory na chodbách ani sklepní kóje zpravidla nejsou samostatné nebytové jednotky, nýbrž společné části domu, na které se předkupní právo nevztahuje. Můžete si také nechat vyhotovit výpis z katastru nemovitostí ohledně Vašeho domu a bytu (např. na kontaktním místě Czechpointu či u notáře) a ten porovnat s Vaší kupní smlouvou.

Dobrý den, obvyklou délku dědického řízení bohužel nelze obecně stanovit. Nejrychlejší řízení bývají skončena cca do tří měsíců, komplikované případy mohou trvat i roky. Zhruba 80 % řizení bývá skončeno do jednoho roku. Obecně délku řízení negativně ovlivňují spory mezi dědici o dědické právo, existence nezletilých dědiců, za které musí veškeré úkony schvalovat opatrovnické soudy nebo dědici neznámí či neznámého pobytu, na které se musí uveřejňovat vyhláška. Po dobu trvání dědického řízení spravuje majetek včetně nemovitostí správce povolaný zůstavitelem, dědic, na kterém se ostatni dědici dohodnou nebo nebo všichni dědicové dohromady.

Dobrý den, notáři mají zásadně jednotné ceny, které stanoví vyhláška Ministerstva spravedlnosti č. 196/2001 Sb. V konkrétních případech lze odměnu po předchozí domluvě s žadatelem zvýšit, a to pouze ze stanovených důvodů (např. použití cizího jazyka nebo cizího práva či složitost úkonu). Pouze když notář sepíše hlavní úkon (např. kupní smlouvu ohledně pozemku ve formě notářského zápisu), pak doprovodné listiny (např. návrh na vklad do katastru nemovitostí) může účtovat smluvní částkou.

Dobrý den, potřeba bude pouze Váš doklad totožnosti a sdělení účelu, pro který má být listina o identifikaci vystavena. Cena činí 1.210,- Kč vč. DPH.

Dobrý den, nový občanský zákoník skutečně stanoví, že kupující odpovídá za dluhy vůči SVJ, o kterých věděl nebo mohl vědět. Proto je nezbytné, aby si kupujícípři koupi bytu vždy vyžádali potvrzení osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy na ně přejdou.